Die Firma Südwert aus Bietigheim-Bissingen, ein Unternehmen der Landesbank Baden-Württemberg und der Bietigheimer Wohnbau, ist für den Verkauf verantwortlich und hat für die SWSG eine Studie zur Mieterprivatisierung von 634 Wohnungen vorgelegt. Der Verkauf wird auch in Zukunft vom Stuttgarter Gemeinderat gewünscht, um damit finanziellen Spielraum für die Modernisierung und Sanierung des rund 18.000 Wohnungen umfassenden Bestands der SWSG zu schaffen. Politisch erhoffter Nebeneffekt soll die Stabilisierung oder gar Aufwertung von sozial schwachen Wohnquartieren sein, wozu die untersuchten Quartiere in den Stuttgarter Stadtteilen Hallschlag, Freiberg, Mönchfeld, Rot sowie die Objekte in der Friedhofs- und der Dessauer Straße gehören. Das Ergebnis der Untersuchung bietet dazu allerdings wenig Anlass.

Laut Studie der beauftragten Firma Gisa aus Wernau lassen sich gewachsene Sozialstrukturen in den befragten Quartieren auch durch Privatisierung kaum aufweichen. "Das Kaufinteresse von Migranten spiegelt die bestehende Belegungssituation in den Häusern wider, die Privatisierung schafft keine neue Situation, sie bestätigt allenfalls herrschende Mischungsverhältnisse und verstärkt Trends", heißt es darin. Demnach sei der Privatisierungsverkauf kein geeignetes Mittel zur Belegungssteuerung.

Dieter Schwahn, Geschäftsführer der seit 2006 auf Mieterprivatisierungen spezialisierten Südwert, sieht durch die Evaluationsstudie eigene Anschauungen bestätigt. Allein immobilienwirtschaftlich seien Strukturprobleme in einzelnen Wohngebieten nicht zu lösen. "Nationalitäten kann man nicht umwälzen", so Schwahn. Dennoch betont er auch positive Effekte. "Durch Privatisierungen tragen wir zur Stabilisierung eines Gebiets bei. Mieter werden von der Abwanderung ins Umland abgehalten, weil sie weiterhin zu erschwinglichen Konditionen wohnen bleiben können", betont Schwahn.

Keine Beschwerden von Mietern über neue Eigentümer

Zu Interviews für die Studie waren letztlich nur 55 Haushalte bereit, das entspricht 9 % der gesamten Haushaltsanzahl. Laut Gisa reicht diese Beteiligung aber aus, um eine Schwachstellenanalyse zu erstellen. Alle Objekte befinden sich nach dem Stuttgarter Sozialdatenatlas in eher belasteten Lagen mit hoher Arbeitslosenquote und einen hohen Anteil von Migranten. Die Gebiete leiden unter einem schlechten Image, wobei Mönchfeld, Rot und Freiberg als gute Wohnquartiere bezeichnet werden können, weil sie von viel Grün umgeben sind un in der Nähe zu Naherholungsgebieten liegen.

Da die Wohnquartiere zwischen 1926 und 1969 erbaut wurden, musste im Zuge der Privatisierung umfangreich in Sanierung und Modernisierung investiert werden. Darüber äußerten sich die Befragten mehrheitlich positiv. Nach eigenen Angaben haben die Erwerber in ihre Wohnungen im Durchschnitt 10.000 Euro investiert. Dies zeige, so die Autoren, dass die Mehrheit der Käufer weiterhin klar zum Kauf der Wohnungen steht. Mittlerweile sind fast 72 % der Wohnungen aus den untersuchten Paketen verkauft. Die Bindung an das Quartier war entscheidendes Kaufargument. Ein Viertel der Käufer sind neue Haushalte, wodurch sich ein wesentlicher Wandel in den Häusern vollzieht. Der schlechteste Verkaufsstand findet sich in der Dessauer Straße, gefolgt von Freiberg. Dort sind von 180 Wohnungen 100 Wohneinheiten für 1.250 Euro/m² verkauft worden. die verbleibenden 80 hat die Südwert modernisiert. Die Befragung zeigt auch, dass mehr Menschen kaufen würden, ihnen aber das nötige Eigenkapital ebenso fehlt wie die Eigenheimzulage. Je nach Objekt haben nur zwischen 10 % und 24 % der Mieter ihre Wohnung gekauft.

Gerade in Freiberg und Rot haben vorwiegend türkische Bewohner (Einwohneranteil zirka 40 %) und türkische Kapitalanleger investiert. Das rief den Mieterbeirat der SWSG auf den Plan, weil es zu Konflikten zwischen deutschen Mietern - vorwiegend alleinstehende ältere Bewohner - und den neuen türkischen Wohnungsbesitzern kam. Hier könnte sich laut Studie ein Perspektivenwandel hin zu einem "Mosaikstein" in der Stadt anbieten: das Wohnquartier als ein tolerierter Schwerpunkt für türkische Mitbürger.

Ob die Studie stellvertretend steht für das Thema Wohnungsprivatisierung, darf bezweifelt werden. Die Stuttgarter BBT AG, ein mittelständischer Wohnungsprivatisierer mit mehr als 40 jahren Erfahrung, sieht die Ergebnisse der Studie als nicht repräsentativ an. "Nach unserer Erfahrung verändern sich die Wohnungsquartiere auf jeden Fall positiv. Aber natürlich nicht von heute auf morgen, gerade bei einem Quartier wie dem Hallschlag, das jahrzehntelang vernachlässigt wurde", so BBT-Vorstand Kathleen Guhr. Sie verweist unter anderem auf Erfahrungen aus Berlin, Bonn, Mannheim und Waiblingen. Voraussetzung sei ein Quartiersmanagement, das natürlich auch Kosten verursache. Untersuchungen aus vielen Jahren von Andreas Strunk, Mitbegründer des Deutschen Instituts für Sozialwirtschaft (DISW), Lüneburg, bestätigen dies. (dl)